Konut Piyasası Ne Zaman Canlanır?

Habertürk gazetesi yazarı Abdurrahman Yıldırım bugünkü yazısında konut sektörünü kaleme aldı. İşte Yıldırım'ın o yazısı...

Kurun seyri ve faizlerin düzeyi konut piyasası için can alıcı önemde. Yılın 4 aylık konut satışlarındaki azalmanın tamamı da ipotekli satışlardan kaynaklandı. Siyasetten sonra ekonominin nereye gideceğine bağlı olarak, döviz kurları ile faizlerin belli bir istikrara kavuşması ve fiyatların oturması sonbaharı bulabilir.

Mart seçimleri sonrasındaki ilk ayda konut satışları azalmaya devam etti.  Nisan ayında konut satışları adet olarak 18.684, yüzde olarak da 18.1 azaldı. Yılın 4 aylık döneminde ise satışlar 66.110 adet ve yüzde 16.2 azaldı.

Kısaca azalma bu yılın hemen her ayında var ama seçim sonrası da kesilmemiş.

-Çünkü seçim nisan ayını İstanbul seçim tartışmalarıyla geçirdik. Kurlar da faizler de yükseldi. Mayıs ayının ilk haftasında da seçimin tekrarlanmasına karar verdik. 23 Haziran’da yeniden sandık başına gideceğiz.

TOPARLANMA OLACAKSA NE ZAMAN?
-Eğer bu kez seçim işini tamamlarsak yılın ikinci yarısında hazırlıklara koyulup ekonomik icraata geçebiliriz.

-Siyasetten sonra ekonominin nereye gideceğine bağlı olarak, döviz kurlarının ve faizlerin seyrinin belli bir istikrara kavuşması ancak sonbaharla mümkün. Tatilden dönüşler başlar, 2020’nin programı ve hedefleri belli olur, döviz ve TL’nin fiyatları da belli bir yere oturur, dengeye kavuşur.

KUR VE FAİZ OTURMADAN ASLA
-Kurun seyri de faizlerin düzeyi de konut piyasası için can alıcı önemde. Bu iki piyasada istikrar sağlanmadan, dengeler kurulmadan konut piyasasının canlanması çok zor.

-Çünkü konut hane halkının en büyük yatırımı veya harcaması. Konutu alırken de büyük çoğunluğun kredi kullanması gerekiyor. Bugünlerde konut kredi faizleri yüzde 20’ler civarında seyrediyor. Yüzde 20 ile büyütülen bir kredinin yükü çok ağır oluyor. Ancak yüzde 12 ve altında bir oranla kredi kullanmanın avantajları olabilir. Konut satışlarındaki azalmanın en önemli sebeplerinden biri bu.

AZALMA TAMAMEN İPOTEKLİ SATIŞLARDAN
-Nitekim yılın dört aylık döneminde ipotekli satışlar 68.310 adet azalarak yüzde 58.2 düştü. Buna karşılık peşin veya banka dışı finansman kanallarını kullanarak yapılan satışlarda  289.836’dan 291.854’e küçük oranlı bir artış bile gerçekleşti. Yani konut satışlarında azalmanın tamamı ipotekli satışlardan kaynaklandı.

-Demek ki hane halkları yeni borç yükü altına girmek istemedi ya da faiz oranlarını yüksek buldu.

FİYATLAR REEL YÜZDE 15.7 GERİLEDİ
-Bir başka neden de konut fiyatlarının artık alıcılara yüksek ve pahalı geliyor olmasıdır. Gerçi fiyatlarda nominal ve reel düşüşler meydana geldi. Türkiye ortalamasında Haziran 2016 - Şubat 2019 arasında 2 yıl 8 aylık dönemde enflasyondan arındırılmış konut fiyatları yüzde 15.7, İstanbul ise yüzde 24.3 geriledi.

ALICILARI HAREKETE GEÇİRECEK SORU
-Konut fiyatlarındaki bu düşüşler alım için henüz yeterli olmayabilir. Olsaydı zaten konut satışları artmaya başlardı, piyasa canlanırdı.

-Ya da döviz kurunun dalgalandığı, faizlerin yükseldiği bu ortamda konut fiyatlarındaki düşüşler yeterli bulunmuyor.

-Bankada mevduat yapan bir yıllık yüzde 20 net faizi alıyor ya da enflasyonun üzerine artı 5 puanı kazanıyor. Satın alınacak konutun değeri bir yıl sonra acaba yüzde 20 artacak mı? Alıcıları harekete geçirecek soru bu?