Konut Sektöründe Korkutan Senaryo

Konuttaki KDV oranlarının yüzde 1'den yüzde 18'e çıkmasıyla ilgili olarak bilgi veren Gökkaya, maliyenin yeni uygulamasına göre, büyükşehirlerde metrekare fiyatının 500-1000 lira olan konutlardan yüzde 8, metrekaresi 1000 lira ve üzeri konutlardan yüzde 18 KDV alınacağını söyledi.

Gökkaya, böylece yeni konutlarda 150 metrekarenin altındaki dairelere uygulanan yüzde 1'lik KDV de bir anlamda tarihe karıştığını belirterek, şöyle konuştu:
"150 metrekarenin üzerindeki tüm konutlarda ise KDV oranları değişmediğinden yine eskisi gibi yüzde 18 olarak uygulanacaktır. Yeni oranlar 1 Ocak 2013'ten itibaren ruhsatı alınan ya da ihalesi yapılan konutları kapsadı. Metrekare fiyatı yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerinde yapıldığı arsanın vergi değerine göre hesaplanacak. Yeni düzenlemeye göre, yıl sonuna kadar ruhsat almış projeleri de yüzde 1'lik KDV avantajından yararlanır hale getirdi. Konuttaki yeni KDV oranlarının ruhsatını önceden alan dolayısıyla yüzde 1 KDV ile satılacak konutların stokları eriteceği tahmin ediliyor. Hemen hemen tüm projeler yeni KDV oranlarına tabi olacak. Bu oranlarla bundan sonraki projeler ciddi şekilde etkilenecek. Gayrimenkul sektöründe kar marjları ciddi anlamda azaldığından dolayı, konuta binecek her yük fiyatlara yansıyacaktır. Bu süreç satış ve tapu kayıtları arasındaki fiyat farklılıklarının oluşmasına neden olacak. Dolayısıyla haksız rekabet artacak."
Gökkaya, Maliye'nin ilgili düzenlemede yer alan önemli bir maddeyle kentsel dönüşüm kapsamında riskli bölge ya da riskli bina ilan edilen yerleri uygulama dışında bıraktığını kaydetti.

150 metrekareyi aşan konutlarda, büyükşehir olsun ya da olmasın yüzde 18 KDV uygulanacak
Gökkaya, yeni KDV düzenlemesi 1 Ocak 2013'ten itibaren ruhsatı alınan ya da ihalesi yapılan konutları kapsadığını dile getirerek, metrekare fiyatının yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerinde yapıldığı arsanın vergi değerine göre hesaplanacağını ifade etti.
Alınan konutun ruhsatı bu tarihten önce alınmışsa, KDV'sinin eski düzenleme üzerinden ödeneceğini vurgulayan Gökkaya, 9 büyükşehir dışındaki konutlarda KDV oranının değiştirilmediğini, bu iller dışında, KDV oranının 150 metrekarenin altındaki konutlar için yüzde 1, 150 metrekareden büyük konutlar için ise yüzde 18 olacağını kaydetti.
İkinci el konutların satışında uygulanan KDV oranının değişmeyeceğini anlatan Gökkaya, "Konutta KDV oranı konutun değeri ve metrekaresine göre değil, arsanın fiyatına göre belirlenecektir. Örneğin aynı arsaya küçük metrekareli konut ya da çok lüks bir konut yapılsa da aynı sınıflamaya girmektedir. 150 metrekareyi aşan konutlarda, büyükşehirde olsun ya da olmasın yüzde 18 KDV uygulanacak" dedi.

Yüzde 1 KDV'nin uygulandığı ruhsatlı konutlara talep artışı bekleniyor
Gökkaya, yeni KDV düzenlemesinin uygulandığı konutların, 1 Ocak 2013'ten sonra ruhsatı alınan projelerin satışı ile birlikte piyasaya çıkacağını dile getirerek, şöyle konuştu:
"Konutta KDV'nin yüzde 18'e çıkması ile yüzde 1 KDV'nin uygulandığı ruhsatlı konutlara talep artışı bekleniyor. Çünkü bu düzenlemeyle, yeni inşa edilecek konutlarla mevcut konutlar arasındaki fiyat farkı açılırken, stoktaki ruhsatlı projeler çok avantajlı konuma yükseliyor. Sektörde 2-3 yıl boyunca, yani mevcut stok eriyene kadar hem yüzde 1 KDV avantajı olan konutlar hem de yeni düzenlemeyle yüzde 18 KDV'nin geçerli olduğu konutlar aynı anda satılacaktır.
Yeni düzenlemeyle başta İstanbul olmak üzere neredeyse tüm markalı konutlarda KDV oranı yüzde 18 olacaktır. Bu da ciddi bir maliyet artışını gündeme getirecektir. Bu durum mevcut yeni konut stoku için bir avantaj sağlasa da geniş çerçevede pazarda maliyet, fiyat baskısı, sıkıntısı yaratacaktır. Kar marjlarının belirli sınırlarda oluştuğu konut sektöründe bu önemli maliyet artışı, doğal olarak fiyatlara da yansıyacaktır. Yeni düzenleme, konut pazarını olumsuz etkileyen 'belirsizlik'i ortadan kaldırırken, maliyet ve fiyat konusunda ise ciddi sıkıntılar yaratacaktır. 2013 ve 2014'te ruhsat sayılarında beklenen azalmaya ve 2014'te satışlarda gerilemeye bağlı olarak, 2014'te yüzde 25-30 daralmadan bahsedebiliriz."

"Birinci el konutlara talebin düşüşü ile konut üretimi azalacak"
Gökkaya, birinci el konutlara talebin düşüşü ile konut üretiminin azalacağına dikkati çekerek, "Konut ihtiyacı ikinci el konutlarla karşılanacak ve ikinci el konut fiyatları artacaktır. Yatırım amaçlı konut alımında azalma yaşanacaktır. Markalı konut satışlarının yüzde 30'u yatırım amaçlı gerçekleşmekteydi. Burada ciddi bir azalma olacaktır. Konut kredisi talebi azalacak, kullanılan konut kredileri yüzde 18 KDV'li finanse edilecektir. Konut talebi azalacak, ilişkili sektörler gelir kaybına uğrayacaktır.
Maliye'nin ilgili düzenlemede yer alan önemli bir maddeyle kentsel dönüşüm kapsamında riskli bölge ya da riskli bina ilan edilen yerleri uygulama dışında bıraktığını ifade eden Gökkaya, "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki rezerv alanların, riskli alanların ve riskli binaların eski KDV düzenlemesine tabi olduğu belirtiliyor. Buna göre, bu alanlarda 150 metrekarenin altındaki konutlarda uygulanacak KDV yüzde 1'de kalmıştır. Türkiye'deki mevcut konutların yüzde 45'i sağlıksız olduğundan, yeni düzenlemeden kentsel dönüşümün istisna edilmesi olumlu karşılanmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerine doğru bir kayış olacaktır" şeklinde konuştu.