İzmir’de yaşanılan depremin ardından kentsel dönüşüm sürecinin önemi ve gerekliliği bir kez daha gün yüzüne çıktı. Kentsel dönüşüm Türkiye’nin gündemine otursa da vatandaş halen daha ne yapacağını bilemez durumda. Pek çok insan hala devletin gelip yeni bir ev yapacağını ya da elindeki evden olacağını düşünüyor. Konuyu işin uzmanına sorduk. Avukat Senem Kiraz, zarar gören binaların yenilenmesi konusunda yapılması gerekenleri anlattı.
Depremde zarar gören vatandaşların mağduriyetleri nasıl gideriliyor?
Depremde oturdukları ev ve işyerleri ağır şekilde hasar gören veya yıkılan taşınmazda kiracı olanlara ve maliklere devlet tarafından kanun gereği ilk etapta maddi yardım yapılıyor. 6306 sayılı Kanunun sağladığı harç muafiyetleri, kredi ve faiz avantajı, kira yardımının hak sahipleri için önemli bir avantaj.
Evi hasar gören vatandaşların evlerini neler bekliyor?
Orta derecede hasar gören binaların 1 yıl içinde güçlendirilmesi gerekiyor. Devlet tarafından kanuni şartları sağlayan hak sahiplerine güçlendirme kredisi veriliyor. Güçlendirme yapılmayan binalar yıkılabiliyor.
Zarar gören binalarda sorumluluk kime ait oluyor?
Deprem sebebiyle zarar gören binalarda kat maliki ve müteahhidin birtakım sorumlulukları var. Depremde zarar gören taşınmazda kiracılar malike (kiralayan) karşı kiraladığı bina veya dairedeki yapım bozukluklarından veya bakım eksikliklerinden dolayı sorumluluk veya kira sözleşmesine konu taşınmazın sonradan ayıplı hale gelmesinden dolayı sorumluluk sebebiyle dava açabilir. Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki (kiracılar bakımından ev sahibi) bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Bu nedenle depremden doğan zarar kaynaklı tazminat davasında malik ve kanuni şartlar altında (örneğin güçlendirme yapılmaması sebebiyle) intifa hakkı sahibi de sorumludur. Tazminat istemi, zarar gören tarafından zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zaman aşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, daha uzun olan bu zamanaşımı uygulanır. Burada kusursuz sorumluluk söz konusu olup deprem tek başına sorumluluğu ortadan kaldıran bir mücbir sebep olarak kabul edilmemektedir. Zamanaşımı zararın öğrenildiği deprem tarihi itibariyle başlamaktadır.
Peki binanın kentsel dönüşüme girebilmesi için kat maliklerinin tamamının mı başvurması gerekiyor?
Ağır hasar gören veya yıkılmak üzere olan binaların ise 7269 sayılı Kanun veya 6306 sayılı Kanun kapsamında devlet eliyle yeniden yapılması gündeme gelmiştir. Bu noktada öncelikle hasarlı taşınmazların tapu kaydına kesinleşen hasar tespiti sonrasında ilgili kanuna göre şerh düşülmektedir; böylece yenilemenin şahısların kendisi tarafından mı devlet eliyle mi yapılacağı konusunda süreç işletilecektir. Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen bilgiye göre taşınmazların tapu kaydına 7269 sayılı kanun gereği şerh düşülmesi halinde 6306 sayılı Kanun’dan doğan yardımlardan faydalanmasına engel yoktur. Teknik imkanlar dahilinde binada riskli yapı tespiti yapılarak riskli yapı şerhinin düşülmesi ve sonrasında Kanun’da öngörülen arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi oluşturan kat maliklerin kendi aralarında karar alması ile kentsel dönüşüm süreci yürütülebilecektir.
Sözleşme vs. hazırlanması konuları da kat maliklerini tedirgin ediyor… Bu konuda ne söylemek istersiniz.
Kanunda öngörülen sürecin takip edilmesi ve olası kar kayıplarının engellenmesi için mümkün oldukça hukuki destek alarak sözleşme hazırlanması tavsiye edilmektedir. Taşınmaz kaydına 6306 sayılı Kanun m.6/a maddesi gereği şerh düşülen taşınmazlar bakımından ise dönüşümün devlet eliyle mi yürütüleceği yoksa 6306 sayılı Kanun’da riskli binalar için öngörülen sürecin yani 2/3 arsa payı çoğunluğu kararına göre mi yürütüleceği konusu henüz tartışmalı olup hak sahiplerinin bu husustaki taleplerine karşılık Bakanlıktan görüş beklenmektedir.
Hukuk büroları ne gibi destekler sağlıyor?
Deprem sonrası hasar gören taşınmazlarda kentsel dönüşüm süreci konusunda hukuki açıdan alınabilecek bazı destekler var. Hukuk büroları; kentsel dönüşüm sürecinin projelendirilmesi, harç muafiyetlerinin sağlanması veya ödenen bedellerin faiziyle iade alınması, kira yardımının takibi, arsa payı inşaat veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması, kentsel dönüşüm sürecinde danışmanlık verilmesi ve açılan davaların takibi konusunda hizmet vermektedir.
Haber: Gülçin Sezen Karaegemen Soylu
Yayınlayan: Nihal Özken
Yorumlar
Henüz yorum yapılmadı