Yapı Denetimde Büyük Tehlike!

Firmalar, “Bir daha iş alamayız” korkusuyla müteahhitlerin suyuna mı gidiyor? İmar barışının yararları neler, zararları neler? Kent dönüşümündeki yanlışlar neler? Mantar gibi türeyen “sonradan olma müteahhitler”; inşaat sektörü, sağlıklı kentleşme ve toplumun geleceği için hangi tehlikeleri doğuruyor? Kent dönüşümünde en doğru ve Türkiye’ye örnek olabilecek uygulamayı kim, nerede yaptı? Vatandaş, konut alırken en çok nelere dikkat etmeli? İzmir’de inşaat sektörünün geleceği nasıl olacak? Tüm bu soruların yanıtlarını, İzmir’de inşaat sektörünün en tecrübeli isimlerinden biri olan, Tepekule Yapı Denetim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı, İnşaat Mühendisi Mehmet Kocagözoğlu ile www.insaatnoktasi.com takipçileri için konuştuk…

• Yapı denetimci ne yapar? İnşaatlarda ne gibi yetkileri var? Örneğin bir inşaatı durdurabilir mi?

Yapı denetimi, 1999 Marmara depreminden sonra bu alandaki boşluk fark edilerek devlet tarafından hazırlanan bir tasarıyla başlamıştır. Yani başlangıç tarihi 1999-2000 yıllarıdır. 595 sayılı kanun hükmünde kararnameyle başlayıp 4208 sayılı kanuna dönüşmüştür. Yapı denetim bina projelerinin hazırlanmasından itibaren başlar. Projeler bir denetim şirketine getirilir; oradaki görevli mühendisler tarafından elektrik, makine, inşaat, mimarlık gibi branşlardaki görevli elemanlar tarafından incelenir. Varsa gerekli düzeltmeler yaptırılır. Daha sonra sisteme girilerek ruhsat hazırlığı yapılır. Kentin belediyesine sistemden gönderilir. İlgili belediye, gönderilen projelere ve bilgilere göre ruhsat düzenler. Önce projeden başlar. Projelerin uygunluğunu onaylar. Eksiklik varsa mühendislere düzelttirerek ruhsat alınmasını sağlar.
Ruhsat alındıktan sonra, binanın zeminin aplikasyonundan tutun, diğer tüm işlemlerine kadar yapı denetimci görevlidir. Burada her türlü işi takip eder, şantiye şefiyle irtibata geçerek binanın ilerleyişine göre yerini alır. Sürekli kalıp kontrolü, demir kontrolü yaparak gelen demirlerin ve diğer malzemelerin Türk standartlarına uygunluğunu test eder. Daha sonra beton dökümünde hazır bulunur. Projesine uygun betonun şantiyeye dökülmesini temin eder. Bu betondan numune alarak ilk 28 günlük kırımları yaparak betonun uygunluğuna karar verir. Beton uygunsa inşaatın devamına karar verir.
Yapı denetim burada da bitmiyor aslında. Tüm binada tuğla örümünün yerinde yapılıp yapılmadığını mimar kontrol eder. Elektrik projesini elektrik mühendisi; makineyi makine mühendisi kontrol eder. Her branş kendine ait projeleri yerinde kontrol eder. Bu şekilde bina, projesine uygun halde bitirilir.

• İnşaat bitimi sonrasına ilişkin sorumluluğunuz var mı?

Tabii ki… Yapı sahipleri çok tadilat yaptırırlar. Bir sürü yerleri değiştirirler. O tadilat projelerinin uygunluğunu da yine yapı denetim şirketleri onaylar ve en sonunda da bina bittiği zaman tüm mühendislerin onayıyla bu binanın projelerine uygun olduğu rapor edilir. Bu, “yapı uygunluk belgesi”dir. Bu belge olmadan bina kullanıma açılamaz. Yapı kullanımı alamaz. Belge alındıktan sonra da yapı denetimin görevi bitmiyor. İnce inşaatta iki yıl, kaba inşaatta 15 yıl yapı denetim firmasının sorumluluğu var. Bu sorumluluk, kullanılan malzemelerin daha sonraki gösterdiği birtakım aksaklıklar falan hep yapı denetimin sorunu oluyor. Yapı denetimin işleri hiç bitmiyor. Müteahhit belki bir daha inşaat yapmıyor ama yapı denetim firması sürekli sorumludur. Bu nedenle de son derece ciddi bir iş. Aslında 15 yıl da değil ömür boyu devam ediyor. Bitmiş bir binayla ilgili de sorumluluğun devamı sözkonusu. Yapı denetiminde “miş gibi yapmak” olamaz. Kesinlikle ciddi bir şekilde, yapı denetçilerinin ve firmanın bu işe eğilip sonuna kadar işin peşinde olmaları gerekmektedir. Ama maalesef bizim müteahhitlerimiz bu yapı denetim kanununu kendilerine göre yorumluyor. Denetleme işini düzgün yapmayan, kendi görüşlerine uyan kişileri tercih etmeye çalışıyorlar. Aslında işini düzgün yapan yapı denetçiler, hep yapı sahibinin hem de arsa sahibinin haklarını koruyor. Uygulamada, yapı sahibi orayı bir müteahhite veriyor; “Buradaki tüm harcamalar sana aittir” diyor. Müteahhit de maliyet düşürmek için yapı denetimden başlayarak en ucuz hizmeti ve malzemeleri tedarik etme cihetine gidiyor. Ne yazık ki bu da “gerçek anlamda denetlenmeyen” binaların ortaya çıkmasına neden oluyor.

• Yapı denetim sisteminin değişmesi hakkında ne düşünüyorsunuz?

Biz değişmesinden yanayız ama kriterler henüz ortaya çıkmadı. Neye göre değerlendirileceği belli değil. Bunları bakanlık belirleyecek. Yani yine insan faktörü var işin içinde. Burada bir takım faktörlerin öne çıkmasından korkuyoruz. Bir takım kayırmaların olmasından, yanlış kararların alınmasından korkuyoruz. Her firmanın çalışma alanı farklıdır. Yapı denetiminde “deneyim” çok önemli. İzmir’de örneğin zemin özelliği çok farklı ve çok değişken özellikler var. Örneğin biz yüksek yapılarda, derin kazılarda, nitelikli yapılarda uzmanlaştık. Firmaların yetkilendirileceği alanlarla ilgili, geçmiş deneyimleri ışığında böyle sınıflamalar yapılması gerekiyor. “Evet öyle olacak” deniyor ama hangi kriterlere göre yapılacağı hakkında büyük belirsizlik var. Bu nedenle büyük bir endişeyle yılbaşını bekliyoruz.

• Sizce bu işin çözümü nasıl olmalı?

Yapı denetimde kârlılık oranı çok düşük. Şirketler de bir de bunun üzerinden indirim yapıyor, iş alabilmek için. İşte bu bütün piyasayı altüst ediyor. Sonuçta da denetlenmeyen binalar çıkıyor ortaya. Gerçek denetim yapmak isteyenler, haksız rekabet nedeniyle ayakta durmakta zorlanıyor. Örneğin eskiden belediyelere yatıyordu yapı denetim ödeneklerinin parası; şimdi mal müdürlüklerine yatıyor. Bu şekilde bir zapturapta alındı. Başka bir yöntem bulunmalı bu iş için. Bu işte tarafsız kişilerce daha başka yöntemler bulunmalı. Fakat günümüzde tarafsız kişiler nasıl bulunur; bu konuda da endişeliyim!

• Yaptığınız denetimlere örnek verir misiniz?

Ege Perla’nın ve İzmir Ticaret Odası’nın Birinci Kordon’daki yeni binasının yapı denetimlerini biz yaptık. Yine Bayraklı’daki Hilton Oteli’nin yapı denetimini de gerçekleştirdik. Halen, Yeşildere Caddesi üzerindeki Medicana Hastanesi’nin yapı denetimini yapıyoruz. 18 katlı İzmir’in en büyük hastanelerinden biri olacak. Megapol’un çarşı kulesinin yapı denetimini yaptık. Bunlar en bilinenler… Bunun dışında çeşitli sitelerde çalıştık. Karşıyaka Yüksek Vadi evlerini denetledik. Serbest bölgede yabancı yatırımcıların fabrika imalatlarını, inşaatlarını denetliyoruz. Organize sanayi bölgelerinde sanayicilerle çalışıyoruz. Atatürk Organize’de büyük bir fabrikanın çelik binasının denetimini yapıyoruz.

• Yapısal çelik için ayrı bir denetim gerekiyor mu?

Çeliğin standarda uygunluğunu denetliyoruz. Uyum sertifikalarını denetliyoruz. O sertifikalar biliyorsunuz çok önemli. Bunlar birleşim gereği projesine göre nasıl yapılmış, birleşimdeki detaylarda projeye uygunluğunu denetliyoruz. Çok yüksek maliyetli ama güzel binalar.

“İMAR BARIŞINDA MİMARDAN, MÜHENDİSTEN UZAK İŞLER YAPILIYOR”

• İmar barışı kabul edildi. Ne düşünüyorsunuz? Sistem nasıl işliyor? Olası sorunlar neler olacak?

İmar barışında henüz anlaşılamayan noktalar var. Herkes bir yorum yapıyor. Örneğin vatandaş bina yapmış. Yanına teras gibi bir ilave çıkmış; 20-30 metrekare kadar. Bunların hesaplamaya dahil edilip edilmeyeceği hususunda her kafadan bir ses çıkıyor. Bu konuları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ile görüştük. Ankara’da bu konularla ilgili toplantıların sürdüğünü bildirdiler. Sağlıklı kentleşmeyle uyumsuz bir sürü yapı ortaya çıkaranlar, imar barışıyla ödüllendiriliyor bir nevi. Bu, büyük sıkıntılar yaratıyor. Bir yandan kent dönüşümleriyle imar düzenlemeleri yapmaya çalışırken, bir yandan da düzenli olmayanları affediyoruz. Kanuna, nizama uyanlar adeta cezalandırılmış oluyor. Eskiden bile bundan daha düzenliydi. Son çıkarılan imar barışında hiç binayla ilgili kroki, çizim istenmiyor. Vatandaş sadece beyan ediyor. Fotoğrafını çekiyor. Beyan doğru kabul ediliyor. Böyle olmaması gerekiyor. Bir harita mühendisi oranın köşe noktalarını vererek yerine oturtmalı. Kalıcı olmalı. Binanın dayanıklılığı da kentsel dönüşüm de vatandaşa bırakılıyor. Tamamen mühendisten, mimardan uzak işlemler yapılıyor. Bu binalar affedilecekse bile, “şu şu şartlar olmalı” diye not düşülmeliydi. Kanunsuzluğu yasal hale getirmemek lazım. Şu da var ki; vatandaş kazandığını zannediyor ama kent dönüşümü kapsamında o binayı yıktığında yapı uygunluk belgesi iptal olacak. Yani imar affıyla yasal hale getirdiği eklenti onun kazancı olmayacak. “İki kat kazandım. Yıkılsa da iki kat alacağım” zannediyor ama öyle olmayacak.

• Yaşadığınız ilginç olaylar var mı?

Günümüzde her şey ilginç oldu! Eskiden bina projeleri yapmak çok ciddi bir işti. Bina projeleri yapılırken çok üzerinde durulur, hazırlanır, eskizler yapılırdı. Mal sahibinin isteği üzerine günlerce, aylarca çalışılırdı. Şimdi projeler üç-beş günde hazırlanıp belediyeye sunuluyor.  Proje onaylanmadan ruhsat sırasına giriliyor. Çok ucuz paralara projenin yapıldığı bir ülke haline geldik. Bunlara şaşırıyorum. Projenin üzerine uğraşılmadığı için düzeltmeler sürekli devam ediyor. Bu çok ciddi bir durum. İyi binalar, iyi projelerden çıkar. Projesi kötü olan bir binayı ne yaparsanız yapın iyi hale getiremiyorsunuz.

“UZUNDERE’DE BELEDİYENİN YAPTIĞI KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ ÇOK BAŞARILI”

• Kentsel dönüşüm projelerini nasıl buluyorsunuz?

İnsanlar oturdukları daireden vazgeçmek istemiyorlar. Üzerine ilave çıksın ki müteahhite para ödemeyelim diye bir beklenti var. Genelde bina bazında dönüşüme girildiği için hiçbir kazanım olmuyor. Ada bazında olabilse çok daha kârlı olurdu ki maalesef bunu hiç görmedim. Çünkü çok zor tüm insanları ikna edebilmek. Bir apartmanın bile üç dairesini, beş dairesini ikna edebilmek çok zor. Ki 15 bina bir araya gelsin bir ada halinde yapılsın, daha iyi imar alınsın, yeşili bol… Ama ülkemizde çok zor. İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin Uzundere’de yaptığı proje çok fevkalede; herkesin onayını alarak yapılmış bir proje. Ancak kendini çok reklam edemiyor. Aslında orada Türkiye çapında uygulamalar yapılıyor. Bunun gibi çok güzel projeleri var Büyükşehir’in. Çünkü orada vatandaşı komple ikna edip tapuları belediye alıyor ve ihale ediyor. Orada çok düzgün bir işleyiş var. İnsanlar hangi daireyi alacaklarını biliyor. Kaç metrekare daire alacağını ve ne zaman biteceğini biliyor. Bol yeşil alanları, parkları ve sosyal alanları da var. Müteahhit mantığıyla bakmadan yapılıyor. Böyle bir mantık ve uygulama lazım kentsel dönüşüm için.  Ancak biz en pahalı neresi varsa kentsel dönüşüm için orada yapıyoruz. Bakın Bostanlı’nın ara sokaklarında yıkılmadık ev kalmadı. Müteahhitlerden de batmayan kalmadı. Çünkü dört katlı bir binayı yıkıyorlar. Beş katlı bina yapıyorlar. Oradan iki daire kalıyor. İki daire karşılığında 10 dairelik apartman yapıyor müteahhit. Bunu yapması çok zor. Kaça satacak da kazanacak? Bu nedenle de konut fiyatları artıyor.

• Kaz gelecek yerden tavuk esirgememe misali, azıcık parası olan herkes de müteahhitliğe soyundu…

Kesinlikle öyle… Kentsel dönüşüm sürecinde herkes müteahhit oldu. Bizim başından beri odalarımızda tartıştığımız şey bu; bunların yanlış olması. Cebinde parası olsun, olmasın; işi bilsin, bilmesin; bina yapmaya girişiyor. Kasaplar, bakkallar, terziler… Herkes müteahhit! Bunun bir kıstası olmalı. Bu iş herkesin yapabileceği bir iş olmamalı. Bir belgesi olmalı. Lafla yüksek sermaye gösterip bu işe girip sonra yükselen iş maliyetlerinden dolayı projeyi bitiremiyorlar. Ben satarım, sattıkça yaparım mantığı ne yazık ki işlemiyor. Zaten İzmirli de bina bitmeden, bittiğini görmeden asla satın almaz. Bu bir kuraldır. O yüzden bu tip kentsel dönüşümü doğru bulmuyorum. Bunun adı bina dönüşümü. Yıkılıp yeniden yapılıyor. Bir de sonradan olma müteahhitlerin getirdiği çirkin yapılaşma var. Belirli mimarlarla çalışıyor.  Bakıyorsunuz aynı cepheleri yaptılar, geçtiler. Bir taraf kahverengi, bir taraf gri. Çünkü en ucuz dış cephe malzemelerini kullandılar. Zeminler çok kötü. Etütleri yapılmış mı? Gerekli önlemler alınıyor mu? Yapı denetimi gerçekten yapılıyor mu? Yeni yönetmelik devreye girdi haziran ayı itibariyle. Bina zeminlerinde su izolasyonu zorunluluğu çıktı. Eskiden de vardı ama keyfe kederdi. Bunu maliyet olarak gören müteahhitler, bu işi yapmıyor. Bunların iyi denetlenmesi lazım. Dış cephelerdeki ısı yalıtım, komple binanın enerji kaybına neden olan konular bunlara dikkat edilmeli. Binaların daire ve kat arası ses yalıtımları çok önemli. Mal sahibi bilinçli olmak zorunda. Kendi binasını denetleyecek kişiyi kendisi seçmek zorunda. Projecilerini seçmeli. Vatandaş da daire alırken mutlaka bunlara bakmalı.

• Büyük inşaat firmalarının İzmir’e ilgisi hakkında ne düşünüyorsunuz? Altyapı uygun mu?

İstanbul’da yeteri kadar, hatta fazlasını yaptılar. Sıkıntıdalar. Müşteri bulamıyorlar. O yüzden gözlerini İzmir’e çevirdiler. Çünkü İzmir tercih edilen bir pazar; her İstanbullunun İzmir’de gözü, gönlü var. Hiç olmazsa yılda 15 gün Çeşme’ye, Alaçatı’ya geliyor. İstanbul merkezli firmalar da merkezlerini İzmir’e taşıyor. Çünkü İzmir’de hayat daha ucuz, personel maliyeti daha düşük. Tüm bunlar ciddi bir pazar oluşturuyor. Şu an İzmir’de yatırım yapmak için bekleyen bir sürü şirket var. Yer arayan ciddi firmalar var. İzmir’de bunca yer satılır mı? Evet satılır. Yeter ki lokasyonu iyi belirleyin ve beklentilere uygun binalar yapın. İzmir’in çevresi de çok rağbet görüyor. Güzelbahçe, Urla, Çeşme… Urla’da eskiden beğenmediğimiz arsalar ciddi paralara satılıyor. Yer kalmadı çünkü. Güzelbahçe kapış kapış gidiyor. İzmir, yakın gelecekte çok daha hareketli olacak. İZBAN’ın müthiş katkısı var. Yalnız, bu ciddi yapılaşma hareketi öncesi şuna çok dikkat edilmeli: Bizde planlar hep sonradan yapılır. Bu kez en baştan doğru şekilde planlanmalı. Örneğin Bayraklı’da yeni bir bina yaptığınızda, eski binalar 5-10 metre önde kalıyor. Hepsi yıkıldığında o yollar da genişleyecek. İleride rahatlayacak. Su, kanalizasyon ve elektrik olarak ciddi sorunlarımız var. Bitirdiğimiz yapılarda da bu sorunları yaşadık. Yeterli olması için hep takviyeler yapıldı. Örneğin elektrik için Tedaş’a onay veriliyor. Burada trafo ihtiyacını belirleyip onu gerçekleştiriyor. İzmir’in kanal sorunu hep vardır. Büyük Kanal Projesi yapıldı zamanında. Bu proje şu an doldu bitti. Büyük kanala eklemeler, yeni projelendirmeler yapmak lazım. Tek başına yetmiyor artık.
Alsancak’ta trafik sıkıntısı var. Bu, toplu ulaşım kullanılarak çözülür. İZBAN’la, vapurla, metroyla, tramvayla gidilmesi gerekiyor Alsancak’a. Avrupa’da herkes böyle yapıyor. Şehir merkezine arabasını sokmuyor. Bundan vazgeçmeliyiz. Kent merkezine daha az otomobil girerse hayat daha güzel olur.

• Son olarak eklemek istediğiniz bir şey var mı?

Bizim sektörün etkinliğini zayıflattılar ne yazık ki. Eskiden odalar çok etkindi. Projeler odalardan geçiyordu önce. O zaman daha kaliteli projeler çıkıyordu ortaya. Denetleme kalkınca daha kötü projeler çıkmaya başladı. Şu an sadece yapı denetimden geçiyor. Gerçek görevini yaparsa harika; ancak yapmıyorlar. Yapı denetim isterse inşaatı durdurabilir. “Projeye uygun değil” der, belediye de mühürler. Fakat bu yetkiyi kullanamıyor. Çünkü bir daha kimse bana iş vermez diye korkuyorlar. İzmir, deprem bölgesinde. İnsan ve kent sağlığı açısından bu sıkıntının önüne geçilmesi, gerçek denetleme için gerekli mekanizmaların kurulması şart.

Nihal ÖZKEN