Yabancıların Yeni Gözdesi Sarıyer ve Kağıthane

İstanbul'da, gayrimenkul piyasasında Seyrantepe ve Kağıthane bölgesinde gayrimenkul fiyatlarında yükseliş meydana geldi. Özellikle ulaşım bağlantılarının güçlendirilmesi, ihtiyacı karşılamak için yeni bölgelerin yaşam alanlarına açılması, kentsel dönüşüm projelerinin hayat geçirilmesi gayrimenkul yatırımlarının artışına katkı sağladı. Özellikle yabancıların da ilgisini çeken ilçelerde, 0-5 yaş aralığındaki apartman dairelerinde talep edilen birim fiyat aralığı 5 – 9 bin TL/m2 aralığında iken, markalı konutlarda ise fiyat 14 bin ile 29 bin TL/m2 aralığında değişiyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme’ye göre, 2020 yıl sonu itibariyle tüm gayrimenkul çeşitleri bazında İran, Çin, Azerbaycan, Irak, Pakistan, Lübnan, Filistin, Libya, Sudan ve Yemen vatandaşları Kağıthane’yi tercih ederek alım yaptı. Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için Kâğıthane İlçesinden yaptıkları yatırımlarda ise 2020 yılsonu itibariyle Çin, İran, Pakistan, Filistin, Irak, Yemen, Libya, Lübnan, Sudan ve Azerbaycan Kâğıthane İlçesini en çok tercih eden ilk 10 ülke arasında yer alıyor. Yabancıların 2020 yılsonu itibariyle tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Sarıyer İlçesinde yapılan yatırımlarda ise İran, Çin, Azerbaycan, Irak, Libya, Katar, Suudi Arabistan, Pakistan, Kuveyt ve Lübnan vatandaşları başı çekiyor. Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için Sarıyer İlçesinden yaptıkları yatırımlar incelediğinde ise, 2020 yıl sonu itibariyle İran, Çin, Irak, Libya, Azerbaycan, Lübnan, Pakistan, Yemen, Afganistan ve Filistin Sarıyer  İlçesini en çok tercih eden ilk 10 ülke arasında dikkat çekiyor.

Geçmiş yıllarda halkın mesire yeri olarak kullandığı Kâğıthane’de, 1950’lerde Haliç ve çevresinin sanayi bölgesi olarak kullanılmaya başlanmasıyla beraber Kâğıthane Vadisi boyunca sanayi yapıları ve imalathaneler sayılarını artırmaya başladı. 450 bine yaklaşan nüfusu ile İstanbul’un büyük ve önemli ilçelerinden biri olan Kağıthane, Avrupa ve Anadolu yakasını birbirine bağlayan boğaz köprülerinin güzergâhı olan E-5 ve TEM otoyolları arasında konumlu. Metropoliten alana sahip Kâğıthane Vadisi, coğrafi konumu itibariyle güneyinde ve doğusundaki merkezi iş alanlarının da (MİA) etki alanında yer almaktadır.

Son 13 yılda şehrin genelinde hareketliliğin artmasıyla Kağıthane İlçesi de olumlu yönde etkilenmiş ve bölgede başta konut projeleri olmak üzere birçok proje geliştirilmiştir. İstanbul’un en önemli sorunlarından biri olan trafik problemi için alternatif projeler hayata geçirilmiş ve Kağıthane de bu projelere tüneller vasıtasıyla ev sahipliği yapmıştır. Tünel güzergahı ile Kağıthane, Seyrantepe ve Hamidiye Mahalleleri’nden Taksim’e ulaşım süresi 5 dakikada mümkün olabiliyor. Yüksek katlı ve site tipinde yapılaşmaların mevcut olduğu bölgede konutlar orta ve orta-üst gelir grubuna hitap etmekte iken; ulaşım olanaklarının çeşitlenmesiyle B ve B+ gelir seviyesine yönelik projeler de artmaya devam ediyor.

Kağıthane’deki projeler orta sınıfa hitap etmekte iken, bölgeye yapılan Seyrantepe metrosu, Havaray ve tünel inşaatının etkisiyle Kağıthane’deki nitelikli konutların sayısı arttı. Maslak’a yakınlığıyla bilinen Kağıthane bölgesinde de ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile birlikte bölge orta-üst sınıf tarafından rağbet görmeye başlamıştır.

EVA Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, Kâğıthane Seyrantepe Bölgesi’ndeki konut projelerinde daire birim fiyatlar 14 bin – 28 bin 600 TL/m2 (KDV’den arındırılmış fiyatlardır.) aralığında değişmektedir. Ayrıca bölgede dairelerin şerefiyelerine göre 38 bin TL/m2 gibi birim fiyatlarda rastlamak mümkün.  Bölgede mevcut 2020 yılı ağırlıklı ortalama ise 24 bin TL/m2.

Markalı konut projelerinde yer almayan yeni binada konumlu, 0-5 yaş aralığındaki apartman dairelerinde talep edilen birim fiyat aralığı 5 - 9 bin TL/m2 aralığında değişiyor. Yapılan pazar analizi çalışması sonucunda bölgede üretilen konut projelerinin çoğunlukla satışı tamamlanmış mevcut projeler olduğu görülmektedir.

Vatandaşlık edinimi için gayrimenkul alımlarının yapıldığı bölgeye özellikle İran, Çin, Irak ve Suudi Arabistan vatandaşlarının ilgisi büyük. İncelenen projelerin bir kısmında eklenti alanı olarak depo verildiği görülürken, söz konusu projelerde genellikle 1+1 daire tipine 1 araçlık kapalı otopark, 2+1 ve üstü daire tiplerine ise 2-3 araçlık kapalı otopark verildiği tespit edilmiştir. Depo alanları ve kapalı otoparklar Türkiye’de yasal mevzuata göre ayrı tapu olarak satılamamaktadır. Ancak site yönetim planında ilgili bağımsız bölüme tahsis yöntemi ile bağımsız bölüme bağlı olarak verilmesi mümkündür. Bölgede en çok 2+1 tip, sonrasında ise 1+1 ve 3+1 daire tipi üretilmektedir.

Bölge Bazlı Ortalama Brüt Alan Tablosu;

Çalışma kapsamında yer alan markalı konut projelerinin toplam konut sayılarının birbirinden farklı olması sebebi ile ilçe ortalamaları belirlenirken proje ortalama birim satış değerleri; proje toplam konut sayıları ile ağırlıklandırılarak hesaplama yapılmıştır. Bu doğrultuda yapılan hesaplamalara göre ilçe bazlı ortalama birim satış değeri 2018’de 12 bin 514, 2019’da 17 bin 451, 2020’de ise 24 bin 093 TL/m2’dir.

Yıllar bazında USD-TL paritesine ilişkin tablo ve ilçe bazında dolar bazında ortalama birim satış değerleri grafiği aşağıda yer almaktadır:

Kaynak: Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası, 27.11.2020 Tarihli Kur