Para bir eve yatırılamayacak kadar değerli

REIDIN-GYODER tarafından hazırlanan Haziran ayı Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre markalı konut satışlarında peşinat kullanım oranı yüzde 68’e yükseldi. Ev alımında peşinat kullanımı rekor kırarken, kredi kullanımı ise bir hayli düşüş yaşadı. 

Ev almak isteyenler için paranın maliyetinin en yüksek olduğu zamanlarda  bulunmaktayız. Yükselen enflasyon sebebiyle “En kârlı para eldeki paradır” mantığının hüküm sürdüğü günler.

Nedeni ise oldukça basit, hesaplanan paranın alternatif maliyeti. 

2 milyon TL neler yapabilir?

Şu anda 1 sene içerisinde sağlanabilecek en az riskli ve en yüksek getiri yıllık olarak değerlendirirsek tahvil veya bonolarda. Aylık yüksek getirili yatırım aracı düşünürsek mevduatta. 2 milyon TL’lik bir konut değerlendirelim. Pazarlıksız elde edilen aylık net getiri 26 bin TL ile 32 bin TL arasında. Peki aynı parayı konuta yatırıldığında ne olur? Örneğin şehre yakın yerde müstakil yaşam tercih ediliyorsa eldeki seçenekler oldukça az. Peki mevduatta 2 milyon TL’nin getireceği ayda 26 bin TL - 32 bin TL ile bir ev kiralanması durumda sayısız seçenek bulunuyor.

Bir adım daha ötesinde ise durum ne oluyor. İstanbul’da ortalama bir konut yatırımının geri dönüş süresi 23-26 yıl arasında. Bu da şu anlama geliyor 2 milyon TL’lik bir konut için 7 bin 246-6 bin 410 TL arasında aylık kira getirisi demek.

Bunu da mevduat faizinden kazanılacak faiz getirisinden düşürülsün. 19 bin 500 TL-25 bin TL arasında kiraya sahip müstakil konutta yaşayıp ek olarak konutu alınsaydı elde edilecek kira getirisini de anaparaya eklenecekti. Bu, paranın her ay miktarını yükseleceği için bir de yatırımcıya bileşik faiz getirisi sağlayacak. Alınan her konutun, zirve yapmış emlak vergileri gibi diğer giderler de bu hesaptan düşülmedi. 

Aynı konuttan 3 tane almak varken 

Yatırımlık bir konutta durum oldukça kolay 2 milyon TL'nin mevduata yatırılması durumunda en kötü olasılıkla 6.5 yılda, en iyi olasılıkla 5 yıl 3 ayda kendini amortisini sağlayacak Yani elde edilen faizle aynı konuttan, kendini amorti etme süresinde en azından 3 tane daha alma olanağı bulunuyor. Açıklanan konut satış istatistikleri de bu faizlerden kredi kullanımının taban, peşinat kullanımının tavan yapmış olması da üçüncü veya belki onuncu konutuna yatırım yapanların ve parasının TL karşılığı önceki senelere göre birkaç katına çıkmış olan yabancıların ilgisini ortaya Her iki seçenekte de 2 milyon TL’de cepte kalıyor. Peki ne zaman konut almak mantıklı olacak? Elbette yıllık faizler yeniden yıllık yüzde 10’ların altına düştüğünde veya konut kira çarpanları bu yüksek fiyatlardan ayrılıp mantıklı seviyelerde kaldığında. Bu da elbette tamamen enflasyona bağlı bir durum. Enflasyon belirgin şekilde düşerse, konut üreticileri ise yıllardır yaptığı gibi faiz düşüşünü konut fiyatına yansıtmayı bırakırsa o zaman herkesin alabileceği bir konut bulmak da muhtemelen zor olmayacak. Fakat bu, biraz zaman olacak.