Aydınlık.com.tr'den Mustafa Pamukoğlu'nun haberine göre tüketen bir ekonomik yapıda inşaat ve konut sektörünün iniş ve çıkışlarının olması kadar doğal bir durum olamaz. Bir kere 250 alt sektörü barındıran inşaat sektörü çarpan etkisi ile büyümeye katkı sunmakla birlikte üretim ekonomisi yaratan bir sektör olarak kabul edilemez. Bugün yaşanan ekonomik krizin tek sebebi sayılmaz ama önemli etkisi olduğunu da göz ardı edemeyiz. Öte yandan inşaat sektörünün milli gelir içindeki payının yüzde 8 civarında olmasını inşaat sektörünün ekonomiyi olumsuz etkileyen "paraların betona gömüldüğü sektör" olarak görmemizi de engelleyecek bir argüman olarak ortaya konulmaması gerektiğini düşünüyoruz.
KONUT İHTİYACI
Türkiye'de son verilere göre 19 milyon 481 hane halkı var. Hane halkı ortalama 3,8 kişi. 2006 yılında konut sahipliği oranı yüzde 60,9 iken 2015'te bu yüzde 67,3'e çıkmış. Konut sahiplik oranını yaklaşık yüzde 70 olarak kabul etsek bunu hane halkı sayısı ile çarpıp hane halkı sayısından çıkartsak konut ihtiyacı rakamını yaklaşık 6 milyon olarak bulabiliriz. Yani 6 milyon daha konut yapmalıyız ki konut sahipliği oranı yüzde 100'e ulaşsın.
Tabii şu soru akla geliyor: Konut sahipliği oranını yükseltmek mi gelir düzeyini artırmak mı daha doğru?
ÇARPIK KENTLEŞME
Şu anda kentleşme oranı yüzde 78. Yani 60 milyon insan kentlerde yaşıyor. 2023 yılında bu oranın yüzde 84'e, nüfusun 71 milyona çıkması bekleniyor.
İnsanlar Anadolu topraklarını terk edip kentlere yerleşiyor. Bu da konut talebini artıran en önemli unsurlardan biri.
Siz tarımı yok ederek ve bölgesel dengeli kalkınmayı unutursanız insanlar kentleri doldurmaya başlar ve siz de "sosyal devlet" anlayışı ile hareket ettiğinizi söyleyerek inşaat ve konut sektörünün aşırı büyümesine yol açarsınız.
Yılda 1,2 milyon konu el değiştiriyor ve yılda 650 bin konut üretmeniz lazım ki bu konut talebini karşılayabilesiniz.
KONUT STOK
İşte burada önemli bir çarpıklık da ortaya çıkıyor. Konut arzı ile konut talebi karşı karşıya geliyor mu? Buna cevabımız hayır olacak. Gelir düzeyinin düşüklüğü, konut kredilerinde ve faizlerdeki gelişmeler, ekonomide yaşanan sıkıntılar, konut fiyatlarında maliyet enflasyonundan kaynaklanan artışlar konut talebinin düşmesine veya farklılaşmasına sebep oluyor. Bu durum da konut stoku yaratıyor.
Konut stokunu üretilen konut miktarının tüketilen konut miktarından fazla olmasıyla oluşan durum olarak tanımlayabiliriz.
Reklamdan sonra devam ediyor
Şu anda konut stoku miktarını şöyle hesaplayabiliriz.
İnşaatı biten 1 milyon konut var. Bunun yüzde 20'si kentsel dönüşüm projesi. İmalatı süren 1-1,5 yılda bitecek 1,5 milyon konut var. Bu durumda biten konut stoku 800 bin, biten ve inşaatı süren konut stok miktarı 2,3 milyon olarak bulunuyor, diyebiliriz. Sırf İstanbul'da 200 bine yakın satışı bekleyen konut var. Bunun yüzde 65'i markalı konut.
Konut stokunu gösteren en önemli veri yapı ruhsatı verilen konut sayısından konut satış sayısını çıkartmaktır. 2013-2018/10 arası yapı ruhsatı verilen konut sayısı yaklaşık 5,6 milyon adet. Bu dönemde satılan konut yaklaşık 7,5 milyon. Bu sayının içinde konut el değiştirmeler de var. Bir hesaplamaya göre yılda 1,2 milyon konut el değiştiriyor. Dolayısıyla yeni konut satışı ile yapı ruhsatı verilen konut sayısı dikkate alınarak konut stokunu hesaplamak mümkün.
KONUT KREDİLERİ
Konut üretiminde inşaatçılara cesaret veren ve konut talebini artıran en önemli etken cazip faizli ve vadeli konut kredileri oldu.2018 Eylül ayı itibarıyla konut kredilerinin toplamı 197 milyar lira. Konut kredilerinin toplam krediler içindeki payı yüzde 8,17. Bu kredilerden takibe dönüşen yani ödenmeyip bankalar tarafından hukuki takibe düşen kredilerin oranı yüzde 3,03. Bu aslında yüksek bir oran.
2013-2018/10 arası satışı yapılan 7,5 milyon olan konutun 2,5 milyonu ipotekli yani konut kredisi ile satılan konutlar. Yani konutların üçte biri konut kredisi ile satılmış. Bu da kredilerde yaşanan gelişmelerden konut talebinin etkilenmesinin doğal sonuç olduğunu gösteriyor.
İNŞAAT MALİYETLERİ
2017-2018'de enflasyon oranının oldukça yüksek bir dalgalanma içinde olması inşaatta maliyet enflasyonuna sebep olmuş durumda. Konut stokunun olması konut talebi nedeniyle konut fiyatlarının arttığını söylememizi engelliyor. Ancak her şeyden bağımsız konut fiyatları da beklendiği ölçüde düşmüyor.
SONUÇ
İnşaat sektöründe sağlanan gelirin dış borç geri ödemesine katkısı, imalat sanayiinde yapılan yatırımların dış borç geri ödemesine katkısından düşüktür. Çünkü imalat sanayii üretimi önemli ölçüde ihraç edilerek dövize dönüşür.
Bütün gelişmeleri ve verileri değerlendirdiğimizde inşaat ve konut sektörünün oldukça büyük sıkıntıda olduğunu ve tedbir alınmaması halinde tıkanma yaşayacağını rahatlıkla söyleyebiliriz.
Not: Alınan ve alınması gereken tedbirler ve çözümleri başka bir yazımızda analiz edeceğiz.
Yorumlar
Henüz yorum yapılmadı