GİGDER’den gayrimenkulde yabancıya satışın nabzını ölçen ilk endeks: GİGDEKS

Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), marka ve pazarlama şirketi AGS Global işbirliğiyle gayrimenkul sektörünü ilk kez yabancıya konut satış endeksi ‘GİGDEKS’ ile tanıştırdı. Endeks, GİGDER üyelerinin satış fiyatından satış yöntemine ve güncel sektör beklentilerine kadar pek çok soruya verdikleri yanıtların düzenli olarak raporlanmasına ve gerçekçi bir eğilim ortaya koymasına dayanıyor.

GİGDEKS’in tanıtımı amacıyla bugün düzenlenen basın toplantısında endeks çalışmasıyla ilgili bilgi veren GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “GİGDER olarak AGS Global ile gerçekleştirdiğimiz GİGDEKS araştırması, 30 üye firmamızın geride bıraktığımız çeyrekte yabancıya gayrimenkul satışlarının adet, ciro ve ortalama satış fiyatı bazında nabzını tutarken, gayrimenkul ihracatına ilişkin güncel konularda yabancıya markalı gayrimenkul satış ekosisteminin paydaşlarının görüşlerine de erişme fırsatı sunuyor” dedi. 

Endeksin sektörün hedeflerine ulaşmasında bir denetleme görevi göreceğini ifade eden Akbal, “GİGDEKS, Türkiye’de yabancıya gayrimenkul satışının ortalama birim fiyatını ortaya çıkaran, fiyat beklentilerini ise gerçekçi biçimde ortaya koymayı mümkün kılacak, yabancıya satışın nabzını tutacak ve hedeflere ulaşıp ulaşmadığımızı test edebilmeye imkan verecek,eşsiz bir veri seti” diye konuştu. 

Yabancıya satışta son çeyrekte ortalama fiyat 196.037 dolara çıktı

Verileri aktaran Akbal, “Ocak 2021'de 410 yabancı yatırımcıyla gerçekleştirdiğimiz araştırmada yabancıya ortalama konut satış fiyatını 161.500 dolar olarak tespit etmiştik. Bu fiyatı baz değer (100 puan) olarak kabul edersek, Nisan-Mayıs-Haziran döneminde 194.602 dolar ile 120,5 puana yükselen GİGDEKS, geride bıraktığımız çeyrekte yükselişini sürdürerek 196.037 dolar ile 121,4 baz puana ulaştı. Başka bir deyişle yabancıya ortalama konut satış fiyatında Ocak ayındaki bazfiyata oranla yaşanan değer artışı %21 oldu” diye konuştu. 

Türkiye’de yabancı yatırımcıya bir konutun ortalama satış değerini 2025’te 225 bin dolara yükseltmeyi ve katma değeri hakettiği yere getirmeyi planladıklarını ifade eden Akbal, “Temmuz ayında açıkladığımız ‘Gayrimenkul İhracatı 2025 Eylem Planı’nda kamuoyuna aktardığımız hedeflere bizi ulaştıracak adımları bir bir uygulamaya geçirdiğimiz bir dönemdeyiz.Böyle bir süreçte ne kadar yol aldığımızı, her 3 ayda bir yayınlayacağımız GİGDEKS veri setleriyle takip edeceğiz” değerlendirmesinde bulundu. 

Satışlarında banka kredisi kullandırdığını belirtenlerin oranı düşüşte

GİGDEKS verilerine göre, son çeyrekte yabancıya konut satışlarında banka kredisi kullandırdığını belirtenlerin oranında anlamlı bir düşüş gözüküyor. Nitekim, bir önceki çeyrekolan Nisan-Mayıs-Haziran döneminde kredi kullandırdığını belirtenlerin oranı %30 olurken, yaz ayları itibarıyla oran yüzde 10'a gerilemiş durumda. Bir diğer deyişle, satışlarında kredi kullandırmadığını belirtenlerin oranı yüzde 90 gibi yüksek bir seviyede. Bu oranlar, yabancıya satış konusunda gelişmiş İngiltere gibi gayrimenkul pazarlarındaki neredeyse her 2 satıştan 1'ine ulaşan oranlarla karşılaştırıldığında kat edilecek çok mesafe olduğuna işaret ediyor.

Sektörde temkinlilik eğilimi artıyor

Araştırmaya katılan sektör temsilcileri, “Yabancılara konut satış adet ve ciroları düşündüğünüzde önümüzdeki 3 ay için öngörünüz nedir?” sorusuna Nisan-Mayıs-Haziran döneminde %91 oranında ‘Artış bekliyorum’ yanıtını verirken, bu oran Temmuz-Ağustos-Eylül döneminde %36,7 olarak gerçekleşti. Sektörde yabancıya satıştaki olumlu beklentiler konusunda temkinlilik eğilimi artıyor.GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Bir önceki çeyrekteki olumlu sektör beklentileri, son çeyrekte gelen olumlu verilerle realize oldu. Ancak son dönemde uygulamaya geçen otomatik değerleme sisteminin yabancıya gayrimenkul satışlarına olan olumsuz etkileri, sektörde yılın son çeyreğiyle ilgili beklentilerde çekimserlik yarattı” dedi.

Akbal, bu noktada GİGDEKS’in Temmuz-Ağustos-Eylül aylarını kapsayan çeyrek verilerine göre, GİGDER üyesi sektör paydaşlarının tamamına yakınının(%93,3), otomatik değerleme firması atanması uygulamasının satışlarını olumsuz etkilediğini ifade ettiğini kaydetti. 

Otomatik değerleme firması atanması ile yaşanan zarar 15 günde 478 milyon TL  

GİGDEKS sonuçlarına göre, değerleme yöntemindeki değişiklik nedeniyle GİGDER üyelerinin sadece 15 günde 478 milyon TL kaybı olduğu görülürken, firma başına kayıp 18 milyon TL’ye kadar ulaştı. 

Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Akbal, “Bugün Türkiye’de uluslararası yatırımcılara satılan her 100 gayrimenkulden yaklaşık 25’ini GİGDER’in gerçekleştirdiğini göz önüne aldığımızda, 478 milyon TL’lik bu kaybın tüm sektöre yansımasının tümevarımla 1.8 milyar TL’yi rahatlıkla bulabileceği somut bir veri üzerinden görülüyor. Teminat amaçlı hazırlanan raporlardaki değerler ile gayrimenkulün piyasa fiyatı arasında ortalama %30 ile başlayıp %45’e kadar varabilen değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılması, yaşanan maddi zararın boyutunu yükseltmekle kalmadı, aynı zamanda itibar kaybına da neden oldu. Çözüm noktasında acil bir hamle yapılmazsa, sektörün yaşadığı zarar katlanarak önümüzdeki 2-3 ay içinde satışlar hızla düşecektir. Bu durumda yıl sonunda 50 bin adetlik satış hedefimizin tutması çok zor görünmekle birlikte önümüzdeki yıl 30 bin adetleri dahi yakalamakta zorlanırız” diye konuştu. 

‘Hileli raporları engelleyebilecek çözümleri Bakanlığımıza sunduk’

Sektörün kanayan bu yarasını durdurabilmek için GİGDER olarak uygulamanın çıkış nedeni olan ‘hileli rapor düzenlenmesinin engellenmesi’ adına alternatif yeni çözümler geliştirdiklerini, bunları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na aktardıklarını kaydeden Akbal, “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile görüşmemiz olumlu geçti, sayın bakanımız Murat Kurum da konuyu yakından takip ediyor. Bu konuda olumlu gelişmeler kaydedebilirsek, kısa sürede kamuoyu ile paylaşmayı umuyoruz” dedi. 

Akbal, GİGDER olarak Bakanlık ile paylaştıkları çözüm önerilerini şöyle anlattı: “Piyasadaki hileli satış fiyatlarını tespit edebilmek veya firmalara yönelik şüpheleri ortadan kaldırmak için ilk olarak değerleme şirketleri, ana tedarikçi olan satış ofislerinin fiyatlarını esas alabilir. Bu kapsamda firmalardan satış sözleşmelerini talep edebilir ve buradaki değerleri referans alabilir. İkinci çözüm ise, yabancıya satış yapan firmaların Bakanlığın belirleyeceği ‘bağımsız denetim kuruluşlarınca’ verilecek denetim raporuyla ilerlemelerini sağlayarak daha sağlıklı bir kontrol mekanizması oluşturmak. Böylece alıcıların ödeme yaptıkları gerçek tutarlar, bağımsız bir kurum tarafından da saptanarak yanıltıcı uygulamaların önüne geçilebilir. Böylece tüm sektör topyekun zarara uğramadan,işini yanlış biçimde yapanların belirlenerek sistem dışı bırakılacağı bir adli denetim sistemi kurulabilir.” 

‘GİGDEKS sektörde önemli bir açığı dolduracak’

Bugün ilk 2 çeyrek verilerinden oluşan GİGDEKS’i tanıtmalarını takiben GİGDEKS verilerinin bundan sonra düzenli olarak, Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim aylarının ilk haftasında yayınlanacağını aktaran AGS Global Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Güler ise şu değerlendirmede bulundu:

“GİGDER için daha önce saha çalışmasını yaptığımız, ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı araştırmamız, Türkiye’de yabancı yatırımcıların gayrimenkule ilgisini ölçen ‘ilk kapsamlı çalışma’ydı. Gayrimenkul sektörünün bilimsel dayanağa sahip araştırmalara ve veri bazlıanalizlere artık daha çok ihtiyacı var. Ancak gerçekçi eğilimleri ortaya koymaya yarayan veriler geliştirerek sektöre ilişkin sağlıklı değerlendirmeler ve isabetli öngörüler yapabiliriz. Alanındaki ilk çalışma olan GİGDEKS, bu açıdan yine sektörde önemli bir açığı dolduracak.”